A nova proposta do governo federal de antecipar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – tributo de competência municipal que recai sobre o comprador de uma propriedade – e passar a recolher o tributo já na assinatura do contrato de compra e venda e não mais na hora de registrar o imóvel no cartório, como é feito atualmente, reabre discussões já pacificadas nos tribunais superiores. O entendimento é do professor de direito processual do trabalho e direito tributário Mateo Scudeler.

“A proposta de nova redação legal, ao prever expressamente a possibilidade de cobrança do tributo no ato de compra e venda, modifica o entendimento do Superior Tribunal de Justiça consolidado no tema 1.113, ao interpretar a redação vigente do Código Tributário Nacional de que essa exação, ou seja, essa cobrança do imposto apenas seria devida no ato da transferência do bem, que é o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel”, explica.

A alteração foi registrada no segundo projeto de lei complementar da reforma tributária, que já foi encaminhado ao Congresso Nacional para deliberação. Segundo o advogado especialista Gustavo Conde, advogado no Vieira e Serra Advogados, a discussão sobre o ITBI e sua base de cálculo, que se faz presente até os dias de hoje, só gera ainda mais transtornos para os contribuintes.

“O Supremo já teve diversas decisões monocráticas e colegiadas no sentido de afastar isso, inclusive o tema 1.124 já tem uma decisão, embora ainda não tenha estado julgado. Isso expõe não só os contribuintes a um risco, mas também dificulta os negócios imobiliários, pois se tributará, às vezes, uma expectativa de propriedade a qual não se concretizou. E o imposto não pode incidir sobre expectativa, sobre uma ficção jurídica. Ele tem que incidir sobre a efetiva transmissão da propriedade”, ressalta.

Decisões consolidadas

Na opinião do professor de direito processual do trabalho e direito tributário Mateo Scudeler, é importante considerar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidada no tema 1.113, trata da atual redação do Código Tributário Nacional.

“Eventual alteração na regulamentação, por meio de uma nova legislação complementar, alteraria, portanto, a própria base legal da interpretação e da uniformização dada pelo Superior Tribunal de Justiça, que interpretou por certo a legislação atualmente vigente, que será diversa caso aprovada a regulamentação agora proposta pelo governo federal”, esclarece.

Para o advogado especialista em direito tributário Gabriel Campos Lima, é preciso ter cautela na hora de propor mudanças que possam interferir na vida dos contribuintes, que acabam sendo os mais afetados.

“Mais uma vez aí a reforma tributária parece que está dando um passo para trás ao invés de buscar uma simplificação, ao invés de aplicar o que já está decidido pelo Poder Judiciário e vai acabar gerando mais demandas dos contribuintes, que provavelmente não concordando com essa cobrança ou com o momento dessa cobrança vão ajuizar, vão aumentar o contencioso dentro do Judiciário”, reclama.

Impacto nos municípios

O Sistema Tributário Nacional passou por mudanças após a aprovação da Reforma Tributária, em 2023. De acordo com o secretário de Finanças da Prefeitura Municipal de Campinas (SP), Aurílio Caiado, com a nova redação, dois novos impostos foram incluídos sobre operações com bens imóveis: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Para integrar essas novas tributações, o secretário explica que o Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 propôs duas alterações relevantes no ITBI, imposto já incidente sobre várias operações de bens imóveis.

Segundo ele, a primeira alteração refere-se ao fato gerador, que passará a ser considerado no momento da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre ele. A segunda mudança diz respeito à base de cálculo, que será o valor da transmissão ou o valor de referência, prevalecendo o maior.

“Embora essas propostas pareçam representar uma mudança significativa na cobrança do ITBI, na essência, elas apenas padronizam práticas já adotadas por vários municípios. Vale ressaltar que os dois temas em questão — base de cálculo e momento do fato gerador do ITBI — ainda estão em discussão na Suprema Corte”, disse o secretário de Finanças, Aurílio Caiado. 

Em relação aos questionados riscos, o auditor fiscal e especialista no tema, Cesar Saito, lembra que essas propostas ainda estão em discussão na Câmara dos Deputados e poderão sofrer modificações relevantes durante o processo legislativo, sendo prematuro fazer afirmações sobre o futuro do ITBI.

_{Reportagem: Lívia Azevedo}